Ça y est c’est décidé, vous allez vous lancer ! Vous partez à l’assaut de votre futur bien immobilier ! Qu’il s’agisse ou non de votre premier achat, que vous optiez pour une villa ou pour un appartement, acheter un logement est une étape décisive dans votre vie.
Pour bien s’y préparer et avant de se laisser aller au coup de cœur, il y a des points essentiels à vérifier pour ne rien laisser au hasard et être sûrs de ne pas se tromper.
La cohérence du prix au m2 par rapport au marché
S’assurer des prix du marché est une étape essentielle avant d’acheter un appartement ou une maison. On sait, par exemple que beaucoup de propriétaires ont tendance à surestimer leur bien. Un prix au-dessus de celui du marché peut toutefois être justifié par le niveau des prestations par exemple ou des rénovations récentes. Encore faut-il être au courant de la norme pour pouvoir le vérifier ! Attention également aux prix trop bas présentés comme des « bonnes affaires » qui peuvent vous réserver de mauvaises surprises.
Au Maroc, il est encore très difficile d’avoir une vision claire, et de l’information pertinente sur les prix de l’immobilier par quartier.
Comment être sûr que je ne me fais pas avoir ? Quels sont les prix réellement pratiqués dans ce quartier ? Comment varie le prix en fonction de l’âge du bien, de son état, de son exposition, ou de l’étage… ?
Pour vous aider, Agenz met à votre disposition deux outils gratuits et utiles basés sur des bases de données historiques d’annonces immobilières et de transactions par quartier :
- la carte des prix moyen au mètre carré par quartier mise à jour régulièrement
- l’estimation en ligne du bien en fonction des différents critères influençant les prix (localisation, surface, services, orientation, etc.)
Demander l’avis et/ou l’accompagnement d’une agence immobilière active dans le quartier qui vous intéresse vous permettra également de vous assurer d’une acquisition sûre et au bon tarif.
L’état du logement
Cela paraît évident, pourtant, parfois aveuglé par un coup de cœur immobilier, on peut avoir tendance à négliger cette étape. N’hésitez pas à faire plusieurs contre-visites à des moments différents de la semaine et de la journée. Cela vous permettra d’apprécier la luminosité ou encore l’isolation tant thermique que phonique.
Inspectez tous les recoins du bien. Ne vous privez pas d’ouvrir tous les placards, de bien vérifier l’état de la cuisine et des sanitaires. N’omettez pas la vérification des installations électriques, de la plomberie, et de la toiture dans le cadre de l’achat d’une maison. En cas de doute, sollicitez des professionnels.
Sachez qu’en cas de « vice caché » (par exemple fuite ou infiltration d’eau, décollement de revêtement, etc.), vous êtes couvert par la garantie des vices cachés et disposez de 365 jours à compter de la remise des clés pour réclamer réparation (DOC – article 573). Ce délai peut aller jusqu’à deux ans selon la loi marocaine 31-08 dictant les mesures de protection des consommateurs.
Dans le cas d’une copropriété, vérifiez les espaces communs et vérifiez les sous-sols qui permettent de se faire une idée sur l’état des fondations de l’immeuble. Également, demandez l’accès aux procès-verbaux des dernières assemblées générales. Ces derniers vous donneront des informations sur les derniers travaux réalisés et ceux qui sont prévus.
Les charges de copropriétés
En copropriété toujours, renseignez-vous bien sur les charges ! Elles peuvent représenter un budget non négligeable. Si le bien correspond à votre budget d’achat vous devez donc impérativement vous assurer que vous serez en mesure de vous acquitter des redevances demandées. Celles-ci couvrent les frais de gestion du Syndic ainsi que l’entretien de toutes les parties communes.
L’emplacement et l’environnement du bien
Bien sûr si vous avez porté votre dévolu sur un bien, c’est que sa situation géographique vous convient. Vous avez donc certainement déjà évalué le quartier ainsi que les commodités à proximité.
Mais avez-vous pris le temps d’examiner plus précisément sont environnement ? Nuisances sonores ou olfactives, présence de commerces ou de restaurants générant du trafic, etc. sont autant d’éléments qui feront partie de votre quotidien après l’acquisition. Mieux vaut donc passer un peu de temps dans le quartier et pourquoi pas échanger avec votre futur voisinage pour en apprendre un peu plus.
Renseignez-vous également, dans la mesure du possible, sur les projets de construction à venir dans les environs. Allez-vous conserver cette vue sur mer qui vous a fait craquer ? La rue si silencieuse le restera-t-elle ? Des questions déterminantes avant d’acheter votre futur logement.
Les impôts et taxes
Au-delà de taxes d’enregistrement à la conservation foncière réglées au moment de l’acquisition, vous serez redevable d’impôts et taxes diverses liés au bien. Il est important d’anticiper ces charges annuelles dont les montant peuvent varier.
Si vous envisager de vivre dans votre bien à titre de résidence principale ou secondaire, vous serez soumis à la taxe d’habitation. Cette dernière est calculée en fonction de la valeur locative bien. Celle-ci est déterminée par la Direction Générales des impôts.
Différents abattements et exonérations sont applicables en fonction des cas. Par exemple dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf acquis à titre d’habitation principale, vous bénéficierez d’une exonération temporaire de 5 ans. Également, un abattement de 75% est prévu pour les habitations principales.
En tant que propriétaire, vous devrez aussi vous acquitter de la taxe de services communaux. Celle-ci est également assise sur la valeur locative de votre bien. Si vous mettez votre bien en location, elle sera calculée sur le montant global des loyers. Pour les habitations principales, un abattement de 75% s’applique aussi.
Le budget travaux
Si votre achat immobilier nécessite des travaux de rafraichissement ou d’embellissement, il faudra bien entendu faire vos calculs ! Votre budget global va-t-il exploser ? Le bien et les atouts dont il dispose méritent-ils un tel investissement ? Le budget total (achat + travaux) est-il équivalent, supérieur ou inférieur au budget d’achat d’un bien neuf de même standing ? Les réponses à ces questions vous permettront de prendre du recul et décider en toute connaissance de cause de oui ou non vous lancer dans cette acquisition.
Le choix des intermédiaires
Si le notaire ou l’avocat sont incontournables pour la concrétisation de votre achat immobilier, qu’en sera-t-il des étapes en amont ? Vous ferez-vous accompagner dans ce projet par un professionnel ? L’acquisition d’un logement est une étape importante et représente un engagement financier de plusieurs années. Mieux vaut donc bénéficier de conseils avisés !
Si vous n’êtes pas un initié du domaine immobilier, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel. En effet, l’agent immobilier saura vous guider et dispose des compétences et des bons réflexes pour un investissement en toute sérénité.
Le marché immobilier étant encore peu règlementé au Maroc, vous aurez l’occasion de rencontrer une multitude d’intermédiaires plus ou moins qualifiés. Afin de vous orienter vers des professionnels expérimentés, Agenz a sélectionné pour vous les meilleures agences immobilières.
Se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier n’est pas toujours simple ! Il est d’autant plus important de se pencher sur l’ensemble des points précités afin de prendre la bonne décision. En effet, cette dernière vous engage pour de nombreuses années ! Agenz est à vos côtés pour vous permettre de prendre des décisions immobilières éclairées !
