Prêt à vous lancer dans un achat immobilier ? Félicitations ! Pour la plupart d’entre nous l’aboutissement de ce projet ne pourra se réaliser qu’en passant par la case Banque ! Mais il n’est pas toujours simple de s’y retrouver. Nous avons compilé pour vous tout ce qu’il y a à savoir sur le crédit immobilier au Maroc ! Suivez-le guide !
1. Mini-lexique du crédit immobilier
Commencer à se pencher sur le prêt immobilier, c’est d’abord devoir se familiariser avec un vocabulaire spécifique. Bien le maîtriser, vous permettra de poser les bonnes questions à votre banquier !
Apport personnel
Il s’agit de la somme dont vous disposez déjà pour investir dans le bien de vos rêves. L’emprunt vous permettra de couvrir le montant restant nécessaire à l’acquisition du logement.
Bon à savoir : les banques peuvent accorder un crédit avec un apport de 10% lorsque la situation financière de l’emprunteur est stable ( emploi en CDI ). Pour des entrepreneurs en revanche, il peut être demandé d’apporter 20% du montant financé.
Assurance emprunteur
Elle permet de vous protéger en cas d’invalidité, incapacité ou décès et de couvrir tout ou partie de votre dette (en fonction des conditions du contrat). Le montant de cette assurance est calculé en pourcentage du montant du prêt et peut être réglé en une seule fois à l’avance ou échelonné sur la période de remboursement (ce taux varie de 2,5 à 3,5%).
Capacité d’acquisition
C’est tout simplement la somme de votre apport personnel et de votre capacité d’emprunt, de laquelle on déduit les différents frais liés à l’achat du bien.
En clair : capacité d’acquisition = (apport personnel + capacité d’emprunt) – frais annexes
Capacité d’emprunt
Il s’agit du montant maximal que vous pourrez emprunter. Ce dernier varie en fonction de plusieurs critères : votre revenu, votre âge, la durée de remboursement ou encore le taux d’intérêt.
Durée de remboursement
C’est le nombre de mois sur lequel vous rembourserez votre crédit. La durée maximale de remboursement est de 300 mois soit 25 ans. A noter : l’emprunteur ne doit pas avoir plus de 70 ans à la fin du crédit. L’âge auquel vous souscrirez pourrait donc avoir un impact sur la durée de remboursement.
Frais de dossier
Il s’agit des frais associés à la gestion de votre emprunt. Le montant de ces frais est encadré par la loi. Ils sont de 0,1% du montant emprunté quelle que soit la banque ou le montant.
Hypothèque
C’est une garantie que prend la banque sur votre bien. Cette dernière permet à l’établissement bancaire de se couvrir dans le cas où vous ne pourriez plus honorer vos échéances. L’hypothèque fait l’objet d’un acte notarié et d’une inscription au niveau de la conservation foncière.
Offre Préalable de Crédit (OPC)
C’est le document écrit qui précise toutes les conditions du crédit une fois celui-ci validé par la banque. Il s’agit d’une obligation légale. A partir de la réception de votre OPC, un délai de 10 jours est imposé afin de vous permettre de prendre le temps de la réflexion. A la suite de cette période, vous disposez de 5 jours pour accepter l’OPC afin que les fonds puissent être débloqués.
Quotité de financement
Elle désigne la part de la valeur de votre projet que votre établissement bancaire accepte de financer.
Tableau d’amortissement
C’est l’échéancier de votre prêt. Vous y trouverez le détail par mois et par année de tous vos remboursements.
Taux d’endettement
Il s’agit de la part des charges liées à votre crédit (et ceux déjà contractés) par rapport à votre revenu total.
Taux d’endettement = total des charges de crédit (conso, auto, habitation …) / total des revenus x 100
Un taux d’endettement allant jusqu’à 40% au maximum est généralement admis.
Taux d’intérêt
Il s’agit en fait de la part du coût de votre crédit par rapport au montant qui vous aura été prêté. Attention, la notion de taux d’intérêt comporte quelques subtilités importantes à saisir notamment pour comparer les offres des différents établissements bancaires.
Le Taux Nominal (TNC), qui peut être fixe ou variable, représente le taux qui sera payé hors frais annexes. Le Taux Effectif Global (TEG) représente le coût total du crédit, exprimé en pourcentage annuel et calculé selon les normes fixées par Bank Al-Maghrib. C’est ce taux qu’il faudra utiliser pour une comparaison fiable.
2. Suis-je éligible pour contracter un crédit immobilier ?
Sur le papier, les critères pour prétendre à un crédit immobilier ne sont pas si contraignants. In fine, la banque est la seule à décider ou non de vous l’accorder.
Il faut bien entendu être majeur et avoir moins de 70 ans. Il faut également être en mesure de justifier de revenus pérennes et durables. La nationalité et le pays de résidence n’impactent pas l’éligibilité à l’obtention d’un crédit immobilier au Maroc.
Enfin, vous devez être solvable et à jour dans le remboursement de vos autres emprunts.
3. Taux fixe ou variable ?
En matière de crédit immobilier, deux possibilités s’offrent à vous : opter pour un taux fixe ou variable.
Un taux fixe, comme son nom l’indique, restera le même tout au long de la durée du crédit. De nombreux emprunteurs optent pour ce taux car il permet de s’assurer une maîtrise et une visibilité totale sur le coût du crédit. Le taux fixe est déterminé par votre banque et peut varier en fonction de critères qui lui sont propres. Votre niveau de revenu ainsi que la durée prévue de remboursement peuvent influencer ce taux. Ainsi, généralement, plus la durée est courte et plus votre revenu est élevé, plus le taux sera favorable. En 2020, les taux d’intérêts immobiliers se situaient autour de 4,5%. Un taux relativement bas dû au contexte sanitaire, les taux oscillants habituellement plutôt entre 5 et 7%.
Le taux variable quant à lui varie en fonction de la conjoncture économique. Au départ beaucoup moins cher que le taux fixe, il n’est pas possible d’anticiper son évolution. C’est d’ailleurs cette part de risque qui rend souvent frileux les emprunteurs. Il peut toutefois se révéler très intéressant dans des périodes de conjonctures stables et pour des emprunts de courte durée.
4. Combien va me coûter mon crédit immobilier ?
Le coût de votre crédit va varier en fonction de plusieurs critères : le montant emprunté, la durée de remboursement, le taux auquel vous contracterez. Aux intérêts il faudra ajouter les frais de dossier et d’assurance.
Le coût de votre crédit correspond au total des mensualités que vous verserez à votre banque et des frais annexes moins le montant du capital emprunté.
Simuler le coût de votre crédit vous permettra de comparer les différentes offres des établissements bancaires et de faire le choix le plus avantageux. La plupart des banques vous permettent dans un premier temps de faire des simulations en ligne. Agenz met également à votre disposition un calculateur de mensualité.
Prenons tout de même un exemple :
Vous empruntez 800.000 dirhams sur 25 ans soit 300 mois. En considérant un taux d’intérêt annuel de 4,2%, vous payerez 4.501 Dirhams par mois assurance incluse Les frais de dossier s’élèvent à 800 Dhs (soit 0,1% du capital emprunté).
Au total vous aurez payé 4501 MAD pendant 300 mois et 800 MAD de frais de dossier soit 1 351 100 MAD. Votre crédit aura donc coûté 551 100 MAD =1 351 100 MAD (montant dépensé) – 800 000 MAD (montant de l’emprunt)
5. Les étapes du crédit immobilier
Obtenir un crédit immobilier ne se fait pas en quelques jours. Mieux vaut donc anticiper chacune des étapes.
Etape 1 : le compromis de vente
Vous avez trouvé votre appartement ou maison coup de cœur. Comme vous avez bien fait les choses, ce bien entre bien évidemment dans un budget cohérent avec votre capacité d’acquisition !
Est alors venu le moment de signer un compromis de vente. Sorte de « pré-contrat », ce document est la preuve de l’engagement des deux parties pour procéder à la vente du bien. C’est avec ce document que vous pourrez vous rapprocher des organismes bancaires afin de solliciter un prêt.
Etape 2 : sélectionner votre banque
Si vous avez des relations de long terme et de confiance avec votre banque habituelle, elle sera probablement apte à vous offrir les meilleures conditions. N’hésitez toutefois pas à faire jouer la concurrence.
Etape 3 : constitution du dossier
Votre établissement bancaire choisi, il vous faudra constituer un dossier complet de demande de prêt. Celui contiendra notamment le compromis de vente, le certificat du titre foncier, un rapport d’expertise s’il s’agit d’un bien ancien ou encore vos justificatifs de revenus et de stabilité professionnelle.
Etape 4 : accord de la banque
Le délai de réponse de la banque variera en fonction de leur processus d’étude de dossier. Le montant de l’emprunt va également avoir de l’influence. Si la décision est favorable, votre banque vous remettra l’Offre Préalable de Crédit que vous pourrez valider au terme du délai de réflexion de 10 jours.
Etape 5 : contrat de crédit
La signature du contrat de crédit permettra à la banque et au notaire d’entrer en relation afin de procéder aux démarches pour concrétiser l’opération d’achat. Le notaire remettra alors à la banque une lettre d’engagement d’inscription hypothécaire. Celle-ci lui remettra le chèque équivalent au montant emprunté.
Etape 6 : contrat définitif de vente
C’est ensuite le moment de la signature du contrat de vente avec affectation hypothécaire entre le vendeur, l’acquéreur et l’établissement bancaire. Le notaire pourra suite à cela procéder aux démarches d’enregistrement et au transfert des fond vers le vendeur. Vous recevrez quelques jours plus tard votre certificat de propriété !
Ne vous restera plus qu’à préparer la crémaillère !
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