Vous vous apprêter à vendre votre bien immobilier ? En tant que particulier, cette transaction est soumise à l’impôt ! Mieux vaut anticiper, et savoir à quoi vous attendre.
De plus, la loi de finance 2023 a quelque peu changé les règles en la matière.
Voici tout ce qu’il y a à savoir à propos de l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers, que l’on appelle encore communément la taxe sur la plus-value immobilière.
Au sommaire de cet article :
Sur quelle base est calculée la taxe sur la plus-value immobilière ?
Point de vocabulaire :
Pour commencer, il convient de faire un point lexical sur le thème qui nous importe.
La TPI ou Taxe sur le Profit Immobilier, désigne l’impôt qui s’applique aux profits réalisés par les personnes physiques dans le cas d’une vente immobilière. Elle s’applique quelle que soit la nature du bien objet de la transaction : appartement, villa, terrain, etc.
Dans le langage commun, on utilise souvent le terme de taxe sur la plus-value immobilière.
Si le sujet reste le même, la loi de finance 2023 a apporté un changement lexical : on parle désormais d’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers désigné par son abréviation « IR/PF ».
Au-delà du vocabulaire, ce sont les modalités d’imposition et de contrôle qui ont été revues.
Sur quelle base est calculée la taxe sur la plus-value immobilière ?
L’IR/PF est calculé sur la base des profits réalisés lors d’une vente immobilière. Elle se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien auquel s’ajoute les dépenses d’investissements réalisés, le montant des intérêts en cas de crédit immobilier.
Le prix d’acquisition est actualisé sur la base de coefficients définis par le Ministère de l’Economie et des Finances, tenant notamment compte de l’inflation. Les coefficients 2023 ont d’ailleurs été récemment publiés.
Prenons un exemple concret :
Une personne vend un appartement à 1.000.000 MAD.
Cet appartement avait été acheté en 2010 au prix de 700.000 MAD.
Les frais d’acquisition et autres investissements représentent 70.000 MAD
Le coefficient d’actualisation défini par le ministère de l’Economie et des Finances pour 2010 est de 1,202.
Le prix d’acquisition actualisé est donc de 700.000 x 1,202 = 841.400 MAD
Calcul de la base imposable :
Prix de vente – prix d’acquisition actualisé – frais d’acquisition = 1.000.000 – 841.400 – 70.000 = 88.600 MAD
À noter : Concernant la base imposable, la LF 2023 précise qu’elle est déterminée sur la base des informations et des données dont dispose l’administration. En l’absence desdites informations et données, la base d’imposition est égale au prix de cession diminué de 20%.
IR au titre des profits immobilier : combien ça coûte ?
Les plus-values immobilières sont soumises à un taux unique de 20%. Une cotisation minimale de 3% du prix de vente est également en vigueur. Si son montant est supérieur au montant de l’IR, c’est celle-ci qui sera retenue.
Poursuivons notre exemple :
Profit foncier imposable = 88.600 MAD
IR = profit foncier x 20% = 88.600 x 20% = 17.720 MAD
Cotisation minimale = prix de vente x 3% = 1.000.000 x 3% = 30.000 MAD
La cotisation minimale est supérieure au montant de l’IR/PF, c’est donc elle qui est retenue. Le montant de l’impôt à verser est de 30.000 MAD
La demande d’avis préalable
La LF 2023 apporte une nouveauté qui s’avère intéressante et dispense le contribuable d’un éventuel contrôle fiscal suite à la session de son bien : la demande préalable.
Vous pouvez désormais demander un avis préalable de l’administration concernant les éléments de détermination du profit foncier net imposable et de l’impôt qui y correspond. Cette démarche est à engager dans les 30 jours qui suivent la date du compromis de vente. Une attestation de liquidation vous sera alors délivrée. Celle-ci indiquera la base imposable à déclarer ainsi que le montant de l’impôt.
Si cette démarche n’est pas strictement obligatoire, elle est vivement recommandée. Comme évoqué plus tôt, elle vous évite déjà un contrôle fiscal. De plus, les personnes n’ayant pas demandé l’avis préalable de l’administration fiscale, devront verser, à titre provisoire, la différence entre le montant déclaré et 5% du prix de cession. Ce montant est toutefois restitué après engagement de la procédure de rectification.
Impôt sur la plus-value immobilière : les exonérations
Si votre vente répond aux critères suivants, la transaction ne sera pas soumise à l’IR sur les profits fonciers, mais uniquement à la cotisation minimale de 3% pour les prix de vente ne dépassant pas 4 000 000 de dirhams ( sinon les 3% sont appliqués sur la différence en 4MDH et le prix de vente ) :
- La vente d’une habitation principale détenue depuis plus de 5 ans (contre 6 ans auparavant). Attention, la LF 2023 a abrogé la possibilité d’exonération de la taxe avec rachat d’un bien dans les 6 mois suivant la vente d’un bien occupé depuis moins de 6 ans.
- La vente de biens immobiliers d’une valeur totale ne dépassant pas 140 000 dirhams
- La vente d’un logement social, prévu par l’article 92-I-28° du CGI, qui a été occupé par son propriétaire comme habitation principale pendant au moins quatre 4 ans avant la vente.
- Les ventes gratuites, dans les cas suivants :
- Entre ascendants et descendants, époux, frères et sœurs
- Entre la personne assurant la Kafala conformément à une ordonnance du juge des tutelles et l’enfant pris en charge
- Portant sur les biens revenant à des associations reconnues d’utilité publique et inscrits au nom de personnes physiques.
- Les opérations d’apport de biens immobiliers et/ou de droits réels immobiliers à l’actif d’une société ou d’un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI).
En bref :
Pour résumer, la notion de TPI a été remplacée par celle de l’IR au titre des profits fonciers. Le mécanisme reste néanmoins plus ou moins similaire. La demande d’avis préalable, nouveau mécanisme instauré par la loi de finance 2023, permet non seulement d’éviter un contrôle fiscal suite à une vente, mais aussi de connaître précisément à combien et sur quelle base est évalué l’impôt par l’administration.
