Au Maroc, les transactions immobilières au « noir » sont encore bien ancrées dans les esprits. En pratique, les consommateurs avertis sont de moins de moins enclins à céder à cette tentation, qui les expose en fait à des risques souvent supérieurs aux bénéfices apportés.
Voici pourquoi :
1. Pour le vendeur : Un rapport bénéfice/risque très faible
Les vendeurs particuliers qui demandent encore le paiement d’une partie du prix de vente au noir souhaitent surtout contourner la taxe de 20% sur la plus-value immobilière.
Or depuis la loi de finance 2020 au Maroc, toute personne qui vend sa résidence principale, peu importe la durée d’occupation et la date d’achat, est totalement exonérée du paiement de cette taxe à la seule condition de racheter un nouveau logement dans les 6 mois suivant la vente. Cette condition est très peu contraignante, avec un peu d’anticipation…
Quant aux vendeurs de résidences secondaires qui souhaitent recourir « au noir » pour ne pas déclarer la plus-value, ils doivent savoir qu’ils resteront tout de même soumis à un seuil minimum d’imposition de 3% du prix de vente. Très Souvent, l’économie réalisée est donc inférieure aux risques encourus.Exemple :
Vous vendez une résidence secondaire à 1 200 000 MAD, que vous aviez acheté 1 000 000 MAD tout frais compris il y a 5 ans, soit 200 000 MAD de plus-value
- Scénario 1 : Vous déclarez la plus-value de 200 000 MAD et vous vous acquittez de la taxe de 20% de ce montant soit 40 000 MAD.
- Scénario 2 : Vous demandez le paiement de 200 000 MAD « au noir » pour déclarer la vente à 1 000 000 MAD, vous ne déclarez pas de plus-value mais vous restez redevable d’un seuil minimum à payer qui est de 3% soit 30 000 MAD. En ayant recours «au noir » vous pensez donc avoir économisé 10 000 MAD.
En réalité
- Les délais de ventes sont allongés, la vente est moins fluide car il faut trouver un acquéreur avec suffisamment de fonds propres et qui accepte cette pratique, vous avez donc perdu beaucoup de temps.
- Les marges de négociations sont considérablement plus élevées lorsqu’une partie du bien est payée « au noir ». Ces 10 000 MAD que l’on pense avoir économisé sont souvent noyés dans les marges de négociations avec les acheteurs qui attendent un geste en retour
- Vous encourrez un risque de redressement, de poursuites, vous mettez votre réputation et votre intégrité en jeu.
2. Pour l’acheteur : aucun intérêt !
Les acheteurs qui acceptent de payer une partie de leur acquisition au noir doivent réaliser que leur bien sera sous-évalué de ce même montant, puisqu’il sera inscrit à la conservation foncière à un prix inférieur à celui du marché. D’abord, cela entrainera une estimation plus faible de leur bien à la revente. Ensuite, cela donnera lieu à une plus-value plus importante (mais fictive) et donc à une augmentation de la taxe à payer au moment de la revente (cf. ci-dessus). De plus, en acceptant de payer « au noir », vous mobilisez de l’épargne personnelle ou celle de vos proches, que vous auriez pu utiliser pour négocier un taux plus avantageux de crédit par exemple, réaliser un projet personnel…
Les outils d’estimation en ligne développées par agenz et accessibles sur notre site internet www.agenz.ma intègrent déjà des coefficients qui servent à corriger cette pratique. Si vous estimez un bien immobilier sur notre site, le prix sera donc au plus proche des tendances actuelles du marché.
